Imputation des frais de remise en état du logement loué en vide après le départ du locataire.

Le bail d’habitation concernant les logements loués vides, à titre de résidence principale du locataire (ainsi que les garages, les places de stationnement, les jardins et autres locaux loués accessoirement au local principal par le même bailleur) est régi par la loi du 6 juillet 1989 qui est d’ordre public.
Ainsi « le locataire est obligé de prendre à sa charge l’entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations ainsi que l’ensemble des réparations locatives définies par décret en Conseil d’Etat, sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure … » (article 7 d) de la loi du 6 juillet 1989).
De son côté, le bailleur est obligé « d’entretenir les locaux en état de servir à l’usage prévu par le contrat et d’y faire toutes les réparations, autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l’entretien normal des locaux loués » (article 6 c) de la loi du 6 juillet 1989). Par « grosses réparations », le décret du 20 janvier 2002 relatif aux caractéristiques du logement décent est venu en définir les obligations principales à la charge du bailleur et notamment en terme de travaux (cf. ANNEXE 2).
Le locataire doit donc assurer l’entretien courant du logement et des équipements, les menues réparations et les réparations locatives. « L’entretien courant » consiste, pour le locataire, à prendre à peu de frais les mesures qui s’imposent pour éviter une dégradation progressive des locaux et des équipements mentionnés au bail (comme des raccords de peinture). Si le locataire doit entretenir les peintures et papiers peints propres, il ne peut être tenu responsable des dégradations et vieillissements résultants de l’écoulement du temps. Comme son nom l’indique, « les menues réparations » concernent des réparations d’un montant peu élevé. Les « réparations dites locatives » sont fixées principalement par le décret n°87-712 du 26 août 1987 (cf. ANNEXE 1).
Par ailleurs, lors de son départ, le locataire doit rendre son logement dans l’état où il l’a reçu (art. 1730 et s. du Code civil). Il doit donc l’entretenir et effectuer certaines réparations. Pour les locations nues, une liste, non exhaustive, des réparations à la charge du locataire est fixée par la loi du 6.7.89 et le décret n° 87-712 du 26.8.87 (cf. ANNEXE 1). La liste des réparations locatives fixée par les textes est complétée, au cas par cas, par les tribunaux, auxquels il revient de trancher si les travaux incombent, ou non,
au locataire. En général, ils mettent à la charge du locataire les travaux qui résultent des dégradations qu’il a commises. Ceux qui découlent de l’usure normale incombent au propriétaire. Le locataire doit répondre des dégradations qu’il a commises. La liste est établie après comparaison des états des lieux d’entrée et de sortie. Il peut s’agir de déchirures de papier peint, de trous non rebouchés, de carrelage cassé, de joints hors d’usage (CA d’Aix-en-Provence du 10.9.09, n° 07/05929), de prises sorties de leur encastrement, de clés perdues (CA d’Aix-en-Provence du 24.9.09, n° 07/16226), d’interphone et de vitres cassés, de robinet de radiateur et de manivelle de volet roulant manquant (CA d’Angers du 11.3.08, n° 05/00490).
Les cas vétusté ou de force majeure :
En cas de vétusté (c’est-à-dire l’usure normale des matériaux et éléments d’équipements dont est constitué l’immeuble ou le logement), de défaut de construction (un défaut d’étanchéité, une fissure dans un mur) ou de force majeure (une tempête, un glissement de terrain, un tremblement de terre), l’obligation de réparer n’incombe plus au locataire.
La vétusté c’est l’état d’usure ou de détérioration résultant du temps ou de l’usage normal. Elle est la conséquence de l’usage normal de la chose louée et elle est à la charge du bailleur, il est même possible qu’il ait une quote-part de travaux à sa charge sur des travaux pourtant locatifs.
Néanmoins, il n’y a pas de définition légale ou réglementaire de la vétusté ; celle-ci est donc laissée à l’appréciation souveraine du juge de fond, compte tenu de l’élément considéré et de la durée d’occupation. Les dégradations imputables à la vétusté, c’est-à-dire à l’usure normale du temps, sont à la charge du bailleur. Un exemple : un logement est loué avec des peintures refaites à neuf. Le locataire y reste huit ans. A son départ, la remise à neuf des peintures normalement « usées » par le temps est à la charge exclusive du propriétaire. Les parties ont parfois recours à l’élaboration d’une grille de vétusté a pour but de donner une durée de vie théorique des matériaux et équipements susceptibles de subir une vétusté, et de coefficients d’abattements forfaitaire annuels affectant le prix des réparations locatives (cf. ANNEXE 3).
Il n’existe pas encore de textes réglementaires sur les grilles de vétusté et aucune grille officielle n’a été élaborée. En corollaire avec le logement social où existent déjà des grilles de vétusté, la loi ALUR mentionne dorénavant leur existence pour le parc privé.
Les modalités de prise en compte de la vétusté de la chose louée seront déterminées par un décret en Conseil d’État. Les parties ont la possibilité d’annexer au contrat de location, une grille de vétusté lui donnant une valeur contractuelle. Le locataire est exonéré de son obligation à réparations locatives si ces réparations sont en réalité occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou cas de force majeure. Par exemple, en cas d’infiltration d’eau par le toit, le locataire est exonéré de poser un nouveau papier peint à la place de celui qui a été endommagé.
La franchise c’est la période durant laquelle les équipements du bien loué ne subissent pas d’altération donc il n’est pas appliqué d’abattement.
Par exemple : Un locataire rentre dans un logement neuf. Il quitte le bien deux ans après en indiquant que le chauffe-eau est défectueux. Cet élément est en période de franchise. Il n’y a donc pas d’abattement.
Il n’existe pas de textes réglementaires sur l’application d’une franchise, mais certaines grilles de vétusté ont été établies suite à des négociations entre bailleurs et associations de locataires.
En cas de détérioration d’un équipement durant la période de franchise (voir tableau cidessus), le locataire supporte intégralement le coût de son remplacement. Passé cette période, la valeur de remplacement est minorée chaque année d’un coefficient d’abattement.
Par exemple : un locataire est rentré dans un appartement neuf. Lors de son départ 5 ans après, on constate que la moquette est brûlée. On pourrait penser que la réparation est entièrement à sa charge. Or, ce n’est pas le cas. En effet, il faut d’abord enlever la franchise (2 ans). L’abattement sera calculé sur 3 ans (5 ans -2 ans). Cet abattement s’élèvera à 3 ans X 18% = 54%. Le locataire ne supporterait donc que 46% des frais de remplacement. Lorsqu’un élément a dépassé sa durée de vie, une quote-part résiduelle de la dépense (voir tableau ci-dessus) reste à la charge du locataire.
A titre indicatif, il a été estimé que dans des conditions normales :
· la durée de vie des peintures et tapisseries est d’environ dix ans ; · la durée de vie des moquettes est d’environ sept ans ; · la durée de vie des éléments d’équipement (plaques chauffantes par exemple) est d’environ cinq ans.
Il reste que l e locataire n’est pas responsable de l’usure normale due à la vétusté :
Les réparations rendues nécessaires par la vétusté, c’est-à-dire l’usure normale du logement et de ses équipements au fil du temps, ne peuvent pas être mises à la charge du locataire (art. 7-d de la loi de 1989).
Concernant la peinture et le papier peint, seuls le « maintien en état de propreté » et les « menus raccords de peintures et tapisseries » sont à la charge du locataire. Selon une jurisprudence constante, la réfection des peintures doit être prise en charge par le bailleur si celle-ci est rendue nécessaire par la vétusté : « que le juge du fond relève que les réparations réclamées concernent uniquement la réfection des peintures (…) ; qu’il a souverainement estimé que les dégâts constatés provenaient d’un usage normal et légitime de la chose louée et qu’il a pu en déduire que le preneur n’était pas tenu de faire de tels travaux »(Cass. 3ème civ., 7 mars 1972, n° 70-14409).
Se pose alors la question de savoir ce que l’on entend par « vétusté » pour un papier peint ou une peinture.
Deux arrêts permettent de mieux définir cette notion pour les cas qui nous intéressent :
– L’usure normale des peintures, papiers peints et parquets est assimilable à la vétusté lorsque aucune remise à neuf de ces éléments n’a été faite depuis quinze ans : leur remise en état incombe donc au bailleur (CA Paris, 6ème ch. B, 5 janvier 1990). – Le bailleur doit prendre à sa charge le changement des papiers peints et des peintures des murs qui n’avaient pas fait l’objet de réfection depuis seize ans (CA Aix-enProvence, 11ème ch., 2 mars 1998).
La durée d’occupation est prise en considération :
En général, les juges estiment que l’usure normale du logement ne peut être imputable au locataire et que plus l’occupation des lieux a été longue, plus il est probable que les dégradations soient la conséquence de la vétusté. Ils ont ainsi considéré que l’état des moquettes d’un logement qui avait été occupé près de 20 ans était lié à la seule vétusté des sols, et que, par conséquent, leur remplacement ne pouvait pas être à la charge des locataires (CA de Caen du 6.10.05, n° 04/01137). Ils ont aussi diminué le montant des
réparations dues par un locataire de 10 000 € à 8 000 € pour tenir compte de 12 années d’occupation (CA de Grenoble du 28.4.08, n° 06/01586). De même, dans une autre affaire, la réfection des peintures, tapisseries et revêtements de sols et les travaux de mise en conformité de l’électricité et de la plomberie, qui après 18 ans d’occupation avaient subi une usure normale, ont dû être pris en charge par le propriétaire (CA d’Angers du 23.10.07 précité p. 62). En revanche, lorsque la nature même des dommages prouve qu’ils ne peuvent être la conséquence d’une usure normale mais qu’ils ont été causés par le locataire (tapisserie arrachée, vitre cassée, porte enfoncée…), c’est à ce dernier de payer les réparations (CA de Bordeaux du 6.9.07, n° 06/00568).
La vétusté est estimée au regard de l’état des lieux à l’entrée :
Lorsque le locataire n’a pas commis de dégradations, les tribunaux refusent que la réfection des peintures soit à sa charge si elles étaient signalées en bon état à son entrée dans les lieux (CA d’Amiens du 22.1.09 précité p. 62). Des juges ont, a fortiori, condamné un propriétaire à restituer au locataire son dépôt de garantie car à son entrée dans le logement celui-ci était déjà vétuste et dégradé par l’humidité (CA de Colmar du 2.2.09, n° 07/02592). Un propriétaire ne peut pas non plus exiger du locataire sortant qu’il lui rembourse le nettoyage du toit et des gouttières, si l’état des lieux d’entrée y mentionnait déjà la présence de mousses, ou qu’il prenne en charge le détartrage de la cuvette des W.-C. dès lors que la présence de calcaire y avait déjà été indiquée (CA de Lyon du 30.6.09, n° 08/02644). Dans cette affaire, qui concernait une location nue avec cuisine équipée, les magistrats ont précisé qu’en l’absence de mentions particulières dans l’état des lieux, un équipement est présumé avoir été pris en bon état mais non à l’état neuf. En l’occurrence, l’état des lieux de sortie mentionnait que le four et le four à micro-ondes ne fonctionnaient plus. Les juges ont estimé à 100 € le montant des réparations, compte tenu de la durée du bail (plus de 5 ans), de la durée de vie moyenne de ces équipements, et de l’absence d’élément sur l’origine de la panne.
Parfois, une clause d’un bail d’habitation nue peut prévoir que le locataire devra repeindre les murs avant de quitter le logement qu’il occupe. Les juges ont ainsi accepté la demande en paiement requise par un propriétaire pour que son locataire finance la réfection complète des peintures. Ce dernier s’était, en effet, engagé, lors de la signature du bail, à repeindre entièrement les lieux à ses frais et à remplacer tous les équipements qui pouvaient être détériorés, avant de déménager (CA de Nîmes du 17.9.09, n° 08/04037). Ce type de clause ne fait pas partie de celles que la loi prohibe en matière de baux d’habitation. En revanche, une clause prévoyant que le locataire serait automatiquement responsable des dégradations constatées dans le logement est considérée comme abusive (art. 4-q de la loi du 6.7.89).
En l’absence de clause, la remise à neuf ne s’impose pas :
En principe, les travaux rendus nécessaires par l’usure normale des lieux incombent au propriétaire en contrepartie de la perception des loyers. Il ne peut donc pas faire payer au locataire le changement complet d’une fenêtre avec un double vitrage (CA de Metz du 21.9.06, n° 05/01315). En outre, si l’état des lieux de sortie n’indique pas de dégradations importantes et s’il décrit uniquement un logement en état d’usage mais présentant des salissures, des juges ont estimé que la réfection des peintures dans toutes les pièces (environ 9 000 €) ne pouvait pas être à la charge du locataire. En revanche, les frais de nettoyage des murs, s’élevant en l’espèce à 280 €, pouvaient lui être imputés (CA de Pau du 16.10.08, n° 07/03099). Enfin, les tribunaux rappellent que si les locataires doivent, en principe, retirer les chevilles et boucher les trous à leur départ, ils ne peuvent être tenus d’opérer une remise en état complète des murs (CA d’Orléans du 10.3.10, n° 09/02560).
Un arrêt de la Cour d’appel de VERSAILLES précise qu’en vertu de l’article 1731 du Code civil, les locataires sont tenus des réparations locatives, telles que celles-ci sont définies par l’article 1754 dudit code, ainsi que par l’article 7-d) de la loi du 6 juillet 1989, applicable en l’espèce, ces réparations locatives étant limitativement énumérées par le décret n° 87-712 du 26 août 1987 (cf. ANNEXE 4). Un jugement de cour de cassation très récent (du 20 mai 2014) considère que le locataire ne doit que les réparations locatives rendues nécessaires par les dégradations intervenues pendant la location, donc par extension qu’il ne peut pas être tenu de remédier au vieillissement ou au jaunissement des peintures au fil des années (cf. ANNEXE 5).
le propriétaire ne peut pas réclamer le remplacement d’une moquette ou d’un papier-peint simplement défraîchi (mais il peut demander un nettoyage).
ANNEXE 1
Décret n°87-713 du 26 août 1987 pris en application de l’article 18 de la loi n° 861290 du 23 décembre 1986 tendant à favoriser l’investissement locatif, l’accession à la propriété de logements sociaux et le développement de l’offre foncière et fixant la liste des charges récupérables
NOR: EQUC8700582D Version consolidée au 18 mai 2016

Annexes
· Liste des charges récupérables.
Annexe En savoir plus sur cet article…
I. – Ascenseurs et monte-charge. 1. Dépenses d’électricité. 2. Dépenses d’exploitation, d’entretien courant, de menues réparations : a) Exploitation : – visite périodique, nettoyage et graissage des organes mécaniques ; – examen semestriel des câbles et vérification annuelle des parachutes ; – nettoyage annuel de la cuvette, du dessus de la cabine et de la machinerie ; – dépannage ne nécessitant pas de réparations ou fournitures de pièces ; – tenue d’un dossier par l’entreprise d’entretien mentionnant les visites techniques, incidents et faits importants touchant l’appareil. b) Fournitures relatives à des produits ou à du petit matériel d’entretien (chiffons, graisses et huiles nécessaires) et aux lampes d’éclairage de la cabine. c) Menues réparations : – de la cabine (boutons d’envoi, paumelles de portes, contacts de portes, ferme-portes automatiques, coulisseaux de cabine, dispositif de sécurité de seuil et cellule photo-électrique) ; – des paliers (ferme-portes mécaniques, électriques ou pneumatiques, serrures électromécaniques, contacts de porte et boutons d’appel) ; – des balais du moteur et fusibles. II. – Eau froide, eau chaude et chauffage collectif des locaux privatifs et des parties communes. 1. Dépenses relatives : A l’eau froide et chaude des locataires ou occupants du bâtiment ou de l’ensemble des bâtiments d’habitation concernés ; A l’eau nécessaire à l’entretien courant des parties communes du ou desdits bâtiments, y compris la station d’épuration ; A l’eau nécessaire à l’entretien courant des espaces extérieurs ; Les dépenses relatives à la consommation d’eau incluent l’ensemble des taxes et redevances ainsi que les sommes dues au titre de la redevance d’assainissement, à l’exclusion de celles auxquelles le propriétaire est astreint en application de l’article L. 35-5 du code de la santé publique ; Aux produits nécessaires à l’exploitation, à l’entretien et au traitement de l’eau ; A l’électricité ; Au combustible ou à la fourniture d’énergie, quelle que soit sa nature. 2. Dépenses d’exploitation, d’entretien courant et de menues réparations : a) Exploitation et entretien courant : – nettoyage des gicleurs, électrodes, filtres et clapets des brûleurs ; – entretien courant et graissage des pompes de relais, jauges, contrôleurs de niveau ainsi que des groupes moto-pompes et pompes de puisards ; – graissage des vannes et robinets et réfection des presse-étoupes ; – remplacement des ampoules des voyants lumineux et ampoules de chaufferie ; – entretien et réglage des appareils de régulation automatique et de leurs annexes ; – vérification et entretien des régulateurs de tirage ; – réglage des vannes, robinets et tés ne comprenant pas l’équilibrage ; – purge des points de chauffage ; – frais de contrôles de combustion ; – entretien des épurateurs de fumée ; – opérations de mise en repos en fin de saison de chauffage, rinçage des corps de chauffe et tuyauteries, nettoyage de chaufferies, y compris leurs puisards et siphons, ramonage des chaudières, carneaux et cheminées ; – conduite de chauffage ; – frais de location d’entretien et de relevé des compteurs généraux et individuels ; – entretien de l’adoucisseur, du détartreur d’eau, du surpresseur et du détendeur ; – contrôles périodiques visant à éviter les fuites de fluide frigorigène des pompes à chaleur ; – vérification, nettoyage et graissage des organes des pompes à chaleur ; – nettoyage périodique de la face extérieure des capteurs solaires ; – vérification, nettoyage et graissage des organes des capteurs solaires. b) Menues réparations dans les parties communes ou sur des éléments d’usage commun : – réparation de fuites sur raccords et joints ; – remplacement des joints, clapets et presse-étoupes ; – rodage des sièges de clapets ; – menues réparations visant à remédier aux fuites de fluide frigorigène des pompes à chaleur ;
– recharge en fluide frigorigène des pompes à chaleur. III. – Installations individuelles. Chauffage et production d’eau chaude, distribution d’eau dans les parties privatives : 1. Dépenses d’alimentation commune de combustible ; 2. Exploitation et entretien courant, menues réparations : a) Exploitation et entretien courant : – réglage de débit et température de l’eau chaude sanitaire ; – vérification et réglage des appareils de commande, d’asservissement, de sécurité d’aquastat et de pompe ; – dépannage ; – contrôle des raccordements et de l’alimentation des chauffe-eau électriques, contrôle de l’intensité absorbée ; – vérification de l’état des résistances, des thermostats, nettoyage ; – réglage des thermostats et contrôle de la température d’eau ; – contrôle et réfection d’étanchéité des raccordements eau froide – eau chaude ; – contrôle des groupes de sécurité ; – rodage des sièges de clapets des robinets ; – réglage des mécanismes de chasses d’eau. b) Menues réparations : – remplacement des bilames, pistons, membranes, boîtes à eau, allumage piézo-électrique, clapets et joints des appareils à gaz ; – rinçage et nettoyage des corps de chauffe et tuyauteries ; – remplacement des joints, clapets et presse-étoupes des robinets ; – remplacement des joints, flotteurs et joints cloches des chasses d’eau. IV. – Parties communes intérieures au bâtiment ou à l’ensemble des bâtiments d’habitation. 1. Dépenses relatives : A l’électricité ; Aux fournitures consommables, notamment produits d’entretien, balais et petit matériel assimilé nécessaires à l’entretien de propreté, sel. 2. Exploitation et entretien courant, menues réparations : a) Entretien de la minuterie, pose, dépose et entretien des tapis ; b) Menues réparations des appareils d’entretien de propreté tels qu’aspirateur. 3. Entretien de propreté (frais de personnel). V. – Espaces extérieurs au bâtiment ou à l’ensemble de bâtiments d’habitation (voies de circulation, aires de stationnement, abords et espaces verts, aires et équipements de jeux). 1. Dépenses relatives : A l’électricité ; A l’essence et huile ; Aux fournitures consommables utilisées dans l’entretien courant : ampoules ou tubes d’éclairage, engrais, produits bactéricides et insecticides, produits tels que graines, fleurs, plants, plantes de remplacement, à l’exclusion de celles utilisées pour la réfection de massifs, plates-bandes ou haies. 2. a) Exploitation et entretien courant : Opérations de coupe, désherbage, sarclage, ratissage, nettoyage et arrosage concernant : – les allées, aires de stationnement et abords ; – les espaces verts (pelouses, massifs, arbustes, haies vives, plates-bandes) ; – les aires de jeux ; – les bassins, fontaines, caniveaux, canalisations d’évacuation des eaux pluviales ; – entretien du matériel horticole ; – remplacement du sable des bacs et du petit matériel de jeux. b) Peinture et menues réparations des bancs de jardins et des équipements de jeux et grillages. VI. – Hygiène. 1. Dépenses de fournitures consommables : Sacs en plastique et en papier nécessaires à l’élimination des rejets ; Produits relatifs à la désinsectisation et à la désinfection, y compris des colonnes sèches de vide-ordures. 2. Exploitation et entretien courant : Entretien et vidange des fosses d’aisances ; Entretien des appareils de conditionnement des ordures. 3. Elimination des rejets (frais de personnel). VII. – Equipements divers du bâtiment ou de l’ensemble de bâtiments d’habitation. 1. La fourniture d’énergie nécessaire à la ventilation mécanique. 2. Exploitation et entretien courant : Ramonage des conduits de ventilation ; Entretien de la ventilation mécanique ; Entretien des dispositifs d’ouverture automatique ou codée et des interphones ; Visites périodiques à l’exception des contrôles réglementaires de sécurité, nettoyage et graissage de l’appareillage fixe de manutention des nacelles de nettoyage des façades vitrées. 3. Divers : Abonnement des postes de téléphone à la disposition des locataires. VIII. – Impositions et redevances. Droit de bail. Taxe ou redevance d’enlèvement des ordures ménagères. Taxe de balayage.

ANNEXE 2
Par « grosses réparations », le décret du 20 janvier 2002 relatif aux caractéristiques du logement décent est venu en définir les obligations principales à la charge du bailleur et notamment en terme de travaux.
Décret n° 2002-120 du 30 janvier 2002 relatif aux caractéristiques du logement décent pris pour l’application de l’article 187 de la loi n° 2000-1208 du 13 décembre 2000 relative à la solidarité et au renouvellement urbains
NOR: EQUU0200163D
Article 1 En savoir plus sur cet article…
Un logement décent est un logement qui répond aux caractéristiques définies par le présent décret.
Article 2 En savoir plus sur cet article…
Le logement doit satisfaire aux conditions suivantes, au regard de la sécurité physique et de la santé des locataires : 1. Il assure le clos et le couvert. Le gros oeuvre du logement et de ses accès est en bon état d’entretien et de solidité et protège les locaux contre les eaux de ruissellement et les remontées d’eau. Les menuiseries extérieures et la couverture avec ses raccords et accessoires assurent la protection contre les infiltrations d’eau dans l’habitation. Pour les logements situés dans les départements d’outre-mer, il peut être tenu compte, pour l’appréciation des conditions relatives à la protection contre les infiltrations d’eau, des conditions climatiques spécifiques à ces départements ; 2. Les dispositifs de retenue des personnes, dans le logement et ses accès, tels que garde-corps des fenêtres, escaliers, loggias et balcons, sont dans un état conforme à leur usage ; 3. La nature et l’état de conservation et d’entretien des matériaux de construction, des canalisations et des revêtements du logement ne présentent pas de risques manifestes pour la santé et la sécurité physique des locataires ; 4. Les réseaux et branchements d’électricité et de gaz et les équipements de chauffage et de production d’eau chaude sont conformes aux normes de sécurité définies par les lois et règlements et sont en bon état d’usage et de fonctionnement ; 5. Les dispositifs d’ouverture et de ventilation des logements permettent un renouvellement de l’air adapté aux besoins d’une occupation normale du logement et au fonctionnement des équipements ; 6. Les pièces principales, au sens du troisième alinéa de l’article R. 111-1 du code de la construction et de l’habitation, bénéficient d’un éclairement naturel suffisant et d’un ouvrant donnant à l’air libre ou sur un volume vitré donnant à l’air libre.
Article 3 En savoir plus sur cet article…
Le logement comporte les éléments d’équipement et de confort suivants : 1. Une installation permettant un chauffage normal, munie des dispositifs d’alimentation en énergie et d’évacuation des produits de combustion et adaptée aux caractéristiques du logement. Pour les logements situés dans les départements d’outre-mer, il peut ne pas être fait application de ces dispositions lorsque les conditions climatiques le justifient ; 2. Une installation d’alimentation en eau potable assurant à l’intérieur du logement la distribution avec une pression et un débit suffisants pour l’utilisation normale de ses locataires ; 3. Des installations d’évacuation des eaux ménagères et des eaux-vannes empêchant le refoulement des odeurs et des effluents et munies de siphon ; 4. Une cuisine ou un coin cuisine aménagé de manière à recevoir un appareil de cuisson et comprenant un évier raccordé à une installation d’alimentation en eau chaude et froide et à une installation d’évacuation des eaux usées ; 5. Une installation sanitaire intérieure au logement comprenant un w.-c., séparé de la cuisine et de la pièce où sont pris les repas, et un équipement pour la toilette corporelle, comportant une baignoire ou une douche, aménagé de manière à garantir l’intimité personnelle, alimenté en eau chaude et froide et muni d’une évacuation des eaux usées. L’installation sanitaire d’un logement d’une seule pièce peut être limitée à un w.-c. extérieur au logement à condition que ce w.-c. soit situé dans le même bâtiment et facilement accessible ; 6. Un réseau électrique permettant l’éclairage suffisant de toutes les pièces et des accès ainsi que le fonctionnement des appareils ménagers courants indispensables à la vie quotidienne. Dans les logements situés dans les départements d’outre-mer, les dispositions relatives à l’alimentation en eau chaude prévues aux 4 et 5 ci-dessus ne sont pas applicables.
Article 4 En savoir plus sur cet article…
Le logement dispose au moins d’une pièce principale ayant soit une surface habitable au moins égale à 9 mètres carrés et une hauteur sous plafond au moins égale à 2,20 mètres, soit un volume habitable au moins égal à 20 mètres cubes. La surface habitable et le volume habitable sont déterminés conformément aux dispositions des deuxième et troisième alinéas de l’article R. 111-2 du code de la construction et de l’habitation.
Article 5 En savoir plus sur cet article…
Le logement qui fait l’objet d’un arrêté d’insalubrité ou de péril ne peut être considéré comme un logement décent.

ANNEXE 3 Un exemple d’une grille de vétusté
Équipements Franchise Durée de vie
Abattement par an
Quote-part résiduelle Peinture, papier 2 ans 7 ans 18% 10%
Moquette 2 ans 7 ans 18% 10%
Parquet, carrelage 5 ans 25 ans 4% 20%
Revêtement plastique 3 ans 10 ans 11% 20%
Faïence murale 10 ans 20 ans 8% 20%
Menuiseries intérieures 5 ans 20 ans 6% 15%
Serrurerie, quincaillerie 2 ans 10 ans 11% 15%
Robinetterie 5 ans 15 ans 9% 15%
Plomberie 5 ans 15 ans 9% 15%
Appareils sanitaires 7 ans 20 ans 6% 20%
Chauffe-eau 3 ans 10 ans 12% 15%
Chaudière 3 ans 15 ans 7% 15%
Ballon d’eau chaude 3 ans 10 ans 12% 15%
Persiennes en bois ou plastique 5 ans 15 ans 8% 20%
Persiennes métalliques 5 ans 20 ans 5% 20%
Volets roulants 3 ans 15 ans 8% 10%
Convecteurs électriques 3 ans 10 ans 12% 15%
Radiateurs 5 ans 20 ans 6% 10%
Organes de réglage de chauffage 2 ans 10 ans 11% 10%

ANNEXE 4
Cour d’appel de Versailles, du 2 avril 1999, 1997-2432
Références Cour d’appel de Versailles
Audience publique du vendredi 2 avril 1999 N° de RG: 1997-2432
Texte intégral
REPUBLIQUE FRANCAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS
FAITS ET PROCEDURE,
Selon acte sous seing privé en date du 1er septembre 1982 la SA CRIT a donné à bail à Monsieur et Madame Nicolas X… un local à usage d’habitation sis à ASNIERES, 11 rue des Bruyères. Suite à l’établissement d’un constat des lieux de sortie le 27 octobre 1994 faisant apparaître de nombreux désordres dont les frais de remise en état s’élevaient à la somme de 156.245,75 francs, la SA CRIT, par exploits d’huissier en date des 11 et 13 décembre 1995, a fait citer Monsieur et Madame X… devant le tribunal d’instance d’ASNIERES afin de les voir condamnés à lui payer la somme de 156.245,75 francs à titre principal et celle de 5.000 francs sur le fondement de l’article 700 du Nouveau Code de Procédure Civile.
Monsieur Nicolas X… s’est opposé à ces demandes exposant que le constat des lieux d’entrée établit le 1er septembre 1982 comportait de nombreuses réserves ; que les désordres résultaient d’un défaut d’entretien du propriétaire. Il a sollicité reconventionnellement la condamnation de la SA CRIT à lui payer la somme de 6.400 francs représentant le dépôt de garantie outre la somme de 10.000 francs au titre de l’article 700 du Nouveau Code de Procédure Civile portée à 30.000 francs dans ses dernières conclusions.
En réplique la SA CRIT a fait valoir que l’état des lieux de sortie a été approuvé sans réserves par Monsieur X… et qu’elle a fait procéder, pendant la durée du bail, à de nombreux travaux.
Monsieur X… a reconnu ne pas avoir acquitté le loyer du mois d’octobre 1994, la taxe d’enlèvement des ordures ménagères pour
1994, qu’en conséquence, la SA CRIT ne lui devait plus que 856,37 francs sur le dépôt de garantie.
Madame X… assignée selon procès-verbal de recherches infructueuses suivant les formes de l’article 659 du Nouveau Code de Procédure Civile n’a pas comparu ni personne pour la représenter.
Par jugement réputé contradictoire en date du 6 février 1997 le tribunal d’instance d’ASNIERES a rendu la décision suivante : – déboute la SA CRIT de sa demande de paiement à l’encontre de Monsieur et Madame X… et de sa demande d’indemnité au titre de l’article 700 du Nouveau Code de Procédure Civile, – condamne la SA CRIT à payer à Monsieur X… la somme de 856,37 francs au titre du solde du dépôt de garantie, celle de 10.000 francs à titre de dommages et intérêts et celle de 3.000 francs (HT) au titre de l’article 700 du Nouveau Code de Procédure Civile, – ordonne l’exécution provisoire du présent jugement, – déboute les parties du surplus de leurs prétentions, – condamne la SA CRIT aux dépens.
A l’appui de son appel interjeté le 10 mars 1997 la SA CRIT soutient que la remise en état des papiers peints, boiserie et moquette qui ont été détériorés en raison d’un défaut d’entretien des locataires, incombe à ces derniers ; que le premier juge n’a pas pris en compte les éléments rénovés à ses frais ; que la conclusion d’un contrat de maintenance relatif aux radiateurs et canalisations ne lui est pas opposable, dès lors, que des dégradations imputables au locataire sont constatées.
Par conséquent, elle prie la Cour de : Au principal, réformer en son entier le jugement rendu par le tribunal d’instance d’ASNIERES le 6
février 1997, Statuant à nouveau, – condamner les époux X… à verser à la SA CRIT la somme de 129.557 francs HT soit 156.245,75 francs TTC, – débouter les époux X… de toutes leurs demandes, fins et conclusions, Subsidiairement, – condamner les mêmes époux à verser au profit de la SA CRIT la somme de 20.683
francs HT soit 24.943,69 francs TTC, – condamner les époux X… à verser à la SA CRIT la somme de 10.000 francs au titre de l’article 700 du Nouveau Code de Procédure Civile, – condamner Monsieur et Madame X… aux entiers dépens dont recouvrement par Maître Daniel et Benoit GAS, avoués, conformément aux dispositions de l’article 699 du Nouveau Code de Procédure Civile.
Monsieur X… réplique qu’il a parfaitement rempli son obligation légale d’entretien des lieux ; que les travaux de remise en état mentionnés par la SA CRIT incombent au propriétaire et non au locataire ; qu’il est fondé, selon lui, a solliciter la condamnation de la SA CRIT à lui payer la somme de 30.000 francs en réparation du préjudice subi pendant 12 ans et ce sur le triple fondement des articles 1721 et 1382 du Code civil et 6-b) de la loi du 6 juillet 1989.
Par conséquent, il prie la Cour de : Vu le bail d’habitation du 1er septembre 1982 : Vu la loi du 6 juillet 1989 : Vu les articles 1382 et 1721 du Code civil et l’article 6b) de la loi du 6 juillet 1989, – confirmer le jugement entrepris en ce qu’il a dit et jugé que les réparations sollicitées par la SA CRIT sur la base du devis établi par la SA AS EUROPE le 27 décembre 1994, ne sont pas des réparations locatives et incombent exclusivement au bailleur, En conséquence,
débouter la SA CRIT de son appel, – infirmer le jugement entrepris du chef des dommages et intérêts alloués à Monsieur X… à hauteur de 10.000 Francs et fixer ces dommages et intérêts à la somme de 30.000 francs, – condamner la SA CRIT à verser à Monsieur X… la somme de 15.000 francs au titre de l’article 700 du Nouveau Code de Procédure Civile, – condamner la SA CRIT aux entiers dépens dont recouvrement par la SCP JULLIEN LECHARNY ROL, avoué, conformément aux dispositions de l’article 699 du Nouveau Code de Procédure Civile.
Madame X… assignée selon procès-verbal de recherches infructueuses selon les formes de l’article 659 du Nouveau Code de Procédure Civile n’a pas constitué avoué.
L’ordonnance de clôture a été signée le 7 janvier 1999 et l’affaire plaidée, pour Monsieur X…, la SA CRIT ayant fait déposer son dossier à l’audience du 2 mars 1999.
SUR CE, LA COUR,
A/ Considérant qu’en vertu de l’article 1731 du Code civil, les locataires sont tenus des réparations locatives, telles que celles-ci sont définies par l’article 1754 dudit code, ainsi que par l’article 7-d) de la loi du 6 juillet 1989, applicable en l’espèce, ces réparations locatives étant limitativement énumérées par le décret n° 87-712 du 26 août 1987 ;
Considérant que la SA CRIT ne prévaut des constatations du procès-verbal de constat de l’état des lieux, à la sortie des époux X…, établi contradictoirement le 27 octobre 1994, mais qu’il convient d’apprécier la portée de ce document en tenant compte de l’état des lieux, à l’entrée, tel qu’il résulte du constat rédigé contradictoirement le 1er septembre 1982 et qui contenait des réserves relatives à la présence d’infiltrations sur un mur de la salle de séjour, à des traces d’humidité dans la pièce n° 3 sur le mur et, à une vérification à faire de la toiture et du mur (côté est) une infiltration étant notée, ainsi qu’à un robinet de la salle de bains et à un robinet du bidet du 1er étage à vérifier ;
Considérant que l’état des lieux de sortie du 27 octobre 1994 porte la mention très générale -certes signée par le locataire- rédigée en les termes suivants :
« Manque d’entretien du locataire « , et ce, sans autre précision, de sorte que cette absence de constatations détaillées et complètes ne permet pas à la SA CRIT de venir maintenant, au vu d’un devis établi à sa demande, le 16 juin 1995, réclamer une remise à neuf quasi générale des lieux et ce, pour la somme importante de 156.245,75 francs T.T.C ;
Considérant, qu’à toutes fins utiles, il est souligné que l’appelant ne parle pas de dégradations et de pertes (au sens de l’article 7-c) de la loi du 6 juillet 1989), alors que la remise en état réclamée suppose nécessairement que de telles dégradations auraient été commises ; qu’en réalité, l’état des lieux de sortie ne parle que « d’un manque d’entretien du locataire » et que cette formule, trop vague et trop générale ne peut concerner que l’obligation de « maintien en état de propreté » qui pèse sur le locataire (décret n°87-712 du 26 août 1987 – annexe III « parties intérieures ») ; que par contre, tout ce qui touche aux canalisations ou aux radiateurs, tels que ceux-ci sont énumérés dans le devis, ne correspond pas aux réparations locatives prévues par ce même décret (annexe IV), dans la partie « installations de plomberie » ;
Considérant, en définitive, que seule l’obligation de « maintien en état de propreté » pour les parties intérieures est retenue à la charge des locataires, ce qui implique la nécessité de travaux de nettoyage, et non pas de remise en état générale de toutes les peintures, des moquettes et des papiers peints ; que la Cour fixe à 15.000 francs le coût de ces travaux qui correspondent à ces réparations locatives (stricto sensu) et non pas à des dégradations ou des pertes qui ne sont même pas expressément invoquées et qui, en tout état de cause, ne sont pas décrites ni précisées par l’état des lieux de sortie qui s’est contenté de la formule trop large de « manque d’entretien du locataire » ; qu’il appartient à la SA CRIT qui est une professionnelle de l’immobilier et de la location d’immeubles à usage d’habitation, d’utiliser des imprimés et des formules détaillées et précises qui permettent au juge de déterminer avec exactitude le véritable état de chaque pièce et chacun de ses équipements, et de fixer ce qui relève des réparations locatives (stricto sensu) ou des dégradations et pertes ;
Considérant que les époux X… sont donc condamnés à payer à l’appelante ces 15.000 francs de réparations locatives ;
Considérant que la SA CRIT est donc déboutée de sa demande en paiement de 156.245,75 francs ;
Considérant que, compte tenu de l’équité, la SA CRIT est déboutée de sa demande en paiement de 10.000 francs en vertu de l’article 700 du
Nouveau Code de Procédure Civile ;
B/ Considérant qu’il a été ci-dessus indiqué que déjà l’état des lieux d’entrée, établi le 1er septembre 1982, mentionnait l’existence d’infiltrations et de traces d’humidité, et que de plus, il est démontré que pendant les douze années de leur occupation, les locataires ont formulé par écrit des réclamations et des doléances à leur sujet ; que notamment par leurs courriers du 9 septembre 1989 et du 8 novembre 1990, les époux X… faisant état, de manière précise, du mauvais état de la toiture, de la nécessité d’un ravalement de tout le bâtiment et de la vétusté de la chaudière ; que de plus, il est constant que, malgré les arrêtés du Maire d’ASNIERES sur SEINE, du 3 Mars 1989 puis du 20 Juillet 1990 ordonnant le ravalement des immeubles et des pavillons sur l’ensemble de la commune, la SA CRIT n’a procédé à aucun ravalement ; que d’une manière générale, cette bailleresse ne fait état d’aucun travaux qu’elle aurait fait exécuter dans ce pavillon, pendant douze années, au titre de sa propre obligation d’entretien (article 6-c) de la loi du 6 juillet 1989) ou au titre de la garantie qu’elle doit à ses locataires par les vices et défauts de son immeuble (article 6-b) de cette loi) ;
Considérant que ce défaut d’entretien et de réparations imputable à cette bailleresse a causé à Monsieur X… un trouble de jouissance certain et direct en réparation duquel la SA CRIT est condamnée à payer 15.000 francs de dommages-intérêts ;
Considérant que, compte tenu de l’équité, Monsieur X… est débouté de sa demande en paiement de 15.000 francs en vertu de l’article 700 du Nouveau Code de Procédure Civile ; que le jugement
déféré est réformé sur ce point ;
Considérant que le montant du dépôt de garantie (6.400 francs) reste acquis à la SA CRIT, compte tenu de la somme totale de 5.543,63 francs restant due par les locataires au titre du mois d’octobre 1994 et de la taxe de 1994, et des 15.000 francs de dommages-intérêts ci-dessus mis à leur charge ;
PAR CES MOTIFS,
LA COUR statuant publiquement, par arrêt réputé contradictoire et en dernier ressort :
A) REFORMANT ET STATUANT A NOUVEAU :
. DEBOUTE la SA CRIT de sa demande en paiement de 156.245,75 Francs TTC ;
. CONDAMNE les époux X… à payer à la société appelante 15.000 francs (QUINZE MILLE FRANCS) au titre des réparations locatives ;
. DEBOUTE la SA CRIT de sa demande en paiement fondée sur l’article 700 du Nouveau Code de Procédure Civile ;
B/ CONDAMNE la SA CRIT à payer 15.000 francs (QUINZE MILLE FRANCS) de dommages-intérêts à Monsieur X… ;
. DEBOUTE Monsieur X… de sa demande en paiement de 15.000 francs en vertu de l’article 700 du Nouveau Code de Procédure Civile
et réforme sur ce point le jugement déféré ;
. DIT ET JUGE que le dépôt de garantie de 6.400 francs reste acquis à la SA CRIT, compte tenu de la somme et 5.543,63 francs lui restant due par les époux X…, et des 15.000 francs de réparations locatives ci-dessus fixés contre eux .
FAIT masse de tous les dépens de première instance et d’appel qui seront supportés pour les 3/4 par la SA CRIT et pour 1/4 par les époux X…, et qui seront recouvrés directement contre eux, dans ces proportions, par la SCP d’avoués JULLIEN & LECHARNY & ROL et par la SCP d’avoués GAS, conformément aux dispositions de l’article 699 du Nouveau Code de Procédure Civile.
ET ONT SIGNE LE PRESENT ARRET : Le Greffier,
Le Président, Marie Hélène EDET
Alban CHAIX
Analyse Titrages et résumés : BAIL A LOYER (loi du 6 juillet 1989) – Preneur – Obligations – Restitution de la chose louée en fin de bail – Dégradations Selon les dispositions de l’article 1731 du Code civil, les locataires sont tenus des réparations locatives telles que celles-ci sont définies par l’article 1754 dudit Code et par l’article 7 d) de la loi du 6 juillet 1989. La formule figurant dans l’état des lieux de sortie d’un « manque d’entretien du locataire », par sa formulation vague et trop générale ne peut ainsi concerner que l’obligation de « maintien en propreté » qui pèse sur le locataire et non des dégradations ou pertes qui elles seules pourraient justifier une remise à neuf générale de l’appartement à la charge du locataire
Textes appliqués : Code civil, articles 1731, 1754
ANNEXE 5
Cour de cassation, civile, Chambre civile 3, 20 mai 201413.901Inédit
Références Cour de cassation chambre civile 3 Audience publique du mardi 20 mai 2014 N° de pourvoi: 13-13901 Non publié au bulletin Cassation
M. Terrier (président), président SCP Fabiani et Luc-Thaler, SCP Potier de La Varde et Buk-Lament, avocat(s)
Texte intégral
REPUBLIQUE FRANCAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS
LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l’arrêt suivant :
Donne acte à M. X… du désistement de son pourvoi en ce qu’il est dirigé contre la société Elience groupe Elience ;
Attendu que, selon le jugement attaqué (juridiction de proximité de Toulouse, 14 juin 2012), qu’au terme de la location à usage d’habitation consentie le 12 juin 2009 par M. Y…, bailleur, représenté par son mandataire la société Elience, à M. X…, locataire, un état des lieux de sortie contradictoire a été établi le 23 décembre 2010 ; que le mandataire du bailleur ayant retenu l’intégralité du dépôt de garantie et sollicité la prise en charge d’une partie des travaux de peinture, le locataire a saisi la juridiction de proximité d’une demande de restitution de la somme déposée en garantie lors de la signature du contrat ;
Sur le moyen unique, pris en sa deuxième branche :
Vu les articles 1315, alinéa 2, et 1341 du code civil ;
Attendu que pour débouter le locataire de cette demande, le jugement retient que le bien était à l’état neuf, que l’appartement était parfaitement viable et habitable, que durant son occupation le locataire n’a jamais émis la moindre réserve ou protestation, que par contre, à sa sortie, les peintures étaient jaunies, sans que cela soit imputable à une qualité de peinture défectueuse, que les photographies produites par M. X… doivent être écartées car elles n’ont pas été prises par un officier ministériel tel qu’un huissier de justice et qu’il en va de même de « l’état des lieux » constitué par M. X… et des attestations établies ;
Qu’en statuant ainsi alors que la preuve d’un fait juridique peut être établie par tout moyen, le juge de proximité a violé les textes susvisés ;
Et sur le moyen unique, pris en sa troisième branche :
Vu les articles 1730, 1732 du code civil et 7 c) de la loi du 6 juillet 1989 ;
Attendu que pour débouter le locataire de sa demande, le jugement retient que le bien était à l’état neuf lors de l’entrée dans les lieux ; que l’appartement remis au locataire était parfaitement viable et habitable ; que durant son occupation il n’a jamais émis la moindre réserve ou protestation ; que par contre, à sa sortie, les peintures étaient jaunies, sans que cela soit imputable à une qualité de peinture défectueuse, qu’en conséquence, M. X… n’a pas entretenu le logement en bon père de famille ;
Qu’en statuant ainsi alors que le preneur n’est tenu qu’aux réparations locatives rendues nécessaires par les dégradations intervenues pendant la location, la juridiction de proximité, qui n’a pas caractérisé que le jaunissement des peintures ait été dû à un usage anormal ou illicite de la chose louée, n’a pas donné de base légale à sa décision ;
PAR CES MOTIFS :
CASSE ET ANNULE, dans toutes ses dispositions, le jugement rendu le 14 juin 2012, entre les parties, par la juridiction de proximité de Toulouse ; remet, en conséquence, la cause et les parties dans l’état où elles se trouvaient avant ledit jugement et, pour être fait droit, les renvoie devant la juridiction de proximité de Muret ;
Condamne M. Y… aux dépens ;
Vu les articles 37 de la loi du 10 juillet 1991et 700 du code de procédure civile, condamne M. Y… à payer la somme de 2 000 euros à la SCP Potier de la Varde et Buk-Lament ;
Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite du jugement cassé ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du vingt mai deux mille quatorze, signé par M. Terrier, président, et par Mme Berdeaux, greffier de chambre qui a assisté au prononcé de l’arrêt.
MOYEN ANNEXE au présent arrêt Moyen produit par la SCP Potier de La Varde et Buk-Lament, avocat aux Conseils, pour M. X…
M. X… fait grief au jugement attaqué de l’avoir débouté de sa demande en restitution du dépôt de garantie et de dommages et intérêts ; AUX MOTIFS QUE le bailleur a été mis en cause le 30 décembre 2011 ; que le bien était à l’état neuf en dépit de quelques imperfections mineures et de trois réserves ; que l’appartement remis à M. X… était parfaitement viable et habitable ; que durant son occupation il n’a jamais émis la moindre réserve ou protestation ; qu’à la sortie par contre les peintures étaient jaunies, sans que cela soit imputable à une qualité de peinture défectueuse ; qu’en conséquence, M. X… n’a pas entretenu le logement en bon père de famille ; qu’il est de jurisprudence constante que le bailleur n’est pas tenu de produire une facture des travaux de réfection réalisés mais qu’un simple devis de travaux à faire suffit ; que l’assurance détérioration immobilière souscrite par le bailleur ne lui a permis d’obtenir qu’une indemnisation partielle, réglée en avril 2011 à hauteur de 325, 66 euros compte tenu des exclusions de garantie ; que les photographies produites par M. X… doivent être écartées car n’ayant pas été prises par un officier ministériel tel qu’un huissier de Justice ; qu’il en va de même de « l’Etat des lieux » constitué par M. X… et des attestations établies de Mme Josiane X… ; que compte tenu du fait que le cumul du dépôt de garantie et de l’indemnité d’assurance perçue par le propriétaire n’a pas couvert l’intégralité du coût des travaux (devis de 1 746, 83 euros), le solde du compte de M. X… présente un solde débiteur de 1 073, 83 euros, de telle sorte que le solde créditeur de charges à hauteur de 95, 93 euros ne peut lui être restitué ; que par contre M. X… a reçu un chèque de 77 euros correspondant au dépôt de garantie pour la télécommande d’ouverture du portail d’accès à la résidence ; 1°) ALORS QUE M. X… faisait valoir, dans ses conclusions devant la juridiction de proximité (p. 5, § 5, 6, 9, 10) que les peintures blanches mates sur les murs et les plafonds n’avaient pas été posées dans les règles de l’art, et que du fait de leur très mauvaise qualité, elles avaient jauni en moins de deux années, que ce jaunissement relevait du choix de matériaux de mauvaise qualité, impropres à leur destination ; qu’en se bornant à énoncer que les peintures étaient jaunies sans que cela soit imputable à une qualité de peinture défectueuse, la juridiction n’a pas répondu aux conclusions de M. X… et a ainsi violé l’article 455 du code de procédure civile ; 2°) ALORS QUE la preuve est libre en matière de faits juridiques ; qu’en énonçant, pour rejeter sa demande en restitution du dépôt de garantie et considérer qu’il n’avait pas entretenu le logement en bon père de famille, que les photographies qu’il produisait aux débats devaient être écartées comme n’ayant pas été prises par un officier ministériel, la juridiction de proximité a méconnu la règle de la liberté de la preuve et ainsi violé les articles 1315 alinéa 2 et 1341 du code civil ; 3°) ALORS QUE si le preneur est tenu des dégradations intervenues pendant la location ainsi que des réparations locatives, cette obligation ne s’étend pas à la remise à neuf des papiers, peintures et revêtements de sols atteints par la vétusté ; que la juridiction de proximité, pour mettre à la charge du locataire sortant l’intégralité des frais de travaux de réfection et le débouter par voie de conséquence de sa demande en restitution du dépôt de garantie, a relevé qu’il résultait de l’état des lieux de sortie que les peintures étaient jaunies, a ainsi mis à la charge de ce dernier les frais de remise à neuf des peintures et donc violé les articles 1730, 1732 et l’article 7 c) de la loi du 6 juillet 1989 ;
4°) ALORS QUE M. X… faisait valoir dans ses conclusions (p. 9 § 7 et 9), que, dès sa sortie des lieux, la société Elience avait reloué, en l’état et au même prix, le logement à Mlle Z… qui l’occupait depuis février 2011 ; qu’en condamnant néanmoins M. X… à prendre en charge des frais au titre de la réfection de l’appartement pour une somme de 1 500, 85 euros sans répondre au moyen précité lequel était pourtant de nature à exonérer le preneur du paiement de toute somme à ce titre, la juridiction de proximité a violé l’article 455 du code de procédure civile.
ECLI:FR:CCASS:2014:C300661
Analyse
Décision attaquée : Juridiction de proximité de Toulouse , du 14 juin 2012